融资新规背后房地产众生相：上半年四成房企亏损，9家破发41家破净

截至8月30日，A股已有116家上市房企发布了2023年半年报，其中归母净利润为负的企业有46家，占比39.66%

《投资时报》研究员 卓玛

8月27日晚间，证监会和财政部一连发布多则资本市场利好政策，包括自2023年8月28日起，证券交易印花税实施减半征收；自2023年9月8日收市后，将投资者融资买入证券时的融资保证金最低比例由100%降低至80%等。

【资料图】

其中，针对上市公司再融资，证监会表示，突出扶优限劣，对于存在破发、破净、经营业绩持续亏损、财务性投资比例偏高等情形的上市公司再融资，适当限制其融资间隔、融资规模。值得注意的是，证监会同时表示，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。

《投资时报》研究员注意到，房地产上市公司被“关照”背后，是当下上市房企已大面积破发、破净和亏损。

针对当下A股上市房企的破发、破净和亏损情况，《投资时报》研究员统计发现，截至8月28日收盘，在申万行业类（2014）105家上市房企中，有9家已跌破发行价，占89家首发非借壳上市企业的10%；有41家企业的破净，即市净率小于1，占总数的39%。从业绩方面来看，截至8月30日，A股已有116家上市房企发布了2023年半年报，其中归母净利润为负的企业有46家，占全部已发布半年报企业的39.66%。

地产行业边际放松政策持续出台

8月27日周日晚间，证监会在其官网及其各平台官方账号上一连发布了三则重磅消息，包括《证券交易所调降融资保证金比例，支持适度融资需求》《证监会进一步规范股份减持行为》，以及《证监会统筹一二级市场平衡 优化IPO、再融资监管安排》。

其中，针对上市公司再融资，证监会表示，“突出扶优限劣，对于存在破发、破净、经营业绩持续亏损、财务性投资比例偏高等情形的上市公司再融资，适当限制其融资间隔、融资规模。”

值得注意的是，证监会同时表示，“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制”。

受上述消息影响，8月28日周一A股市场大幅高开，截至收盘，沪深指数涨幅均超1%。其中，房地产板块领涨两市，涨幅达4.15%，位居板块涨幅榜前列，成交额达396亿元。个股方面，中南建设（000961.SZ）、华远地产（600743.SH）、特发服务（300917.SZ）、天房发展（600322.SH）、荣盛发展（002146.SZ）等25家上市房企收获涨停板。

事实上，自7月24日以来，针对地产行业的边际放松政策持续出台。

8月25日，财政部、住建部和税务总局联合发布公告称，自2024年1月1日至2025年12月31日对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

同一天，住建部、央行、金融监管总局联合印发通知称，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

针对近期密集发布的相关政策措施，东吴证券发布研报称，后续一线城市局部的限购限贷政策有望跟进放松，带动市场需求企稳回升。推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时由于疫情影响褪去带来利润修复，物业股有望迎来估值+业绩的双击。

东兴证券表示，中央对楼市的定调已发生重大变化，中央部委接连出台的各项政策，展现出了足够的决心。核心城市的政策空间已打开，随着政策预期的改善和政策效果的逐步显现，楼市在金九银十的旺季有望迎来筑底回暖，重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。

开源证券则表示，三季度或将是重要的政策窗口期，核心一二线城市的房地产政策有望持续宽松，持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。

9家已破发41家破净

政策方面持续向好背后，或因目前房企实际运营情况已不容乐观。

《投资时报》研究员统计注意到，据Wind数据显示，截至8月28日收盘，在申万行业类（2014）105家上市房企中，除16家借壳上市房企外，在剩余的89家企业中，有9家已跌破发行价，占89家企业的10%，具体分别是金科股份（000656.SZ）、荣丰控股（000668.SZ）、冠城大通（600067.SH）、南山控股（002314.SZ）、国创高新（002377.SZ）、天地源（600665.SH）、招商蛇口（001979.SZ）、南国置业（002305.SZ）和华丽家族（600503.SH）。

其中，金科股份相对发行价下跌额最高，为85.36元，该公司首发价为100元/股，8月28日的收盘价为14.64元/股。排在金科股份之后，荣丰控股和冠城大通分别较发行价下跌了58.80元和33.62元，均超过了30元。

至于破净情况，据Wind数据显示，截至8月28日收盘，在此次纳入统计的105家A股上市房企中，有41家企业的市净率小于1，占总数的39%。

其中，*ST美谷（000615.SZ）、*ST新联（000620.SZ）的市净率已是负数，分别为-14.39和-1.85，这两家企业都是借壳上市公司。此外，ST世茂（600823.SH）市净率为0.26，金融街（000402.SZ）、福星股份（000926.SZ）、绿地控股（600606.SH）和荣盛发展的市净率均小于0.5，分别为0.39、0.43、0.46和0.48。新湖中宝（600208.SH）、中南建设、金地集团（600383.SH）、新城控股（601155.SH）、首开股份（600376.SH）、光明地产（600708.SH）、华侨城A（000069.SZ）、信达地产（600657.SH）、城投控股（600649.SH）和冠城大通等10家企业的市净率小于0.6。

即便是规模房企，市净率也并不乐观，如万科A（000002.SZ）市净率为0.68，保利发展（600048.SH）市净率为0.9。至于出险房企，华夏幸福（600340.SH）市净率为0.83，金科股份市净率为0.87。

此外，《投资时报》研究员注意到，冠城大通、金科股份和天地源是105家上市房企中唯三破发又破净的企业。

市净率低于1倍的A股房企

注：数据截至8月28日 数据来源：Wind

四成房企上半年亏损

至于业绩亏损情况，就目前已发布2023年半年报的上市房企来说，亏损是普遍现象。

Wind数据显示，截至8月30日，A股已有116家上市房企发布了2023年半年报，其中归母净利润为负的企业有46家，占全部已发布半年报企业的39.66%，近四成。

其中，金科股份、首开股份成为亏损额排名前两位的房企。数据显示，金科股份上半年实现营收260.75亿元，同比下降16.75%；归母净利润为-19.4亿元，亏损额同比扩大34.99%。

首开股份今年上半年实现营业收入194.01亿元，同比增长173.12%；实现归母净利润-19.06亿元，同比减少33.83%。

对于今年上半年的营收增长，首开股份称，与去年同期相比，本期房屋集中交付项目总规模较大，相应房屋销售收入、成本均大幅增加。对于利润的大幅下滑，该公司表示，本期房屋集中交付增加，但本期结利项目毛利率偏低，公司整体销售毛利润增幅较低；结利项目主要是合作公司，公司股权占比低，对公司归母净利润贡献较少；报告期公司所持有的交易性金融资产价值下跌，导致公司公允价值变动形成损失等。

值得一提的是，自2022年房地产再融资放开后，有多家上市房企发布了定增方案，诸如万科A计划募集150亿元，保利发展计划募资125亿元，招商蛇口计划募资85亿元等。截至目前，保利发展、招商蛇口、陆家嘴（600663.SH）等房企的定增预案已获得证监会通过，但尚未完成发行。平安证券认为，本次证监会松绑房地产上市公司再融资破发、破净、亏损限制，有助于房企股权融资顺利推进，增厚净资产、优化资产负债表。

此外，2020年8月，央行、银保监会等机构为限制房地产企业融资，联合提出了“三道红线”指标，即剔除预收款项后资产负债率超过70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1。如若踩中“三道红线”，房企将被归为红色档，有息负债规模不得增加；踩中“两道红线”则被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中“一道红线”被归为黄色档，有息债务规模年增速不得超过10%；而一道都没踩中的房企被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。此次证监会的新政策并未明确提及“三道红线”相关要求。

据中指研究院数据显示，今年下半年房企尚在存续期的债券余额为4361.6亿元，其中信用债占比66.3%，海外债占比33.7%；一年内到期余额为9277.6亿，其中信用债占比64.3%，海外债占比35.7%，境内债务偿债压力较大。三季度为仍为偿债高峰，单月到期余额近900亿元。

至于政策实际落地效果如何，以及后续房地产市场如何发展，只能等待时给出答案。

A股房企2023上半年部分业绩指标情况

注：数据截至8月30日 数据来源: Wind

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